상가건물임대차보호법은 상가건물임대차의 경우 상가임차인이 ①건물의 인도를 받고 ②사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 대항력이 생기고 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.
따라서, 상가건물 양도(매매, 증여)시에 기존 소유자(기존 임대인)의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 자(신규 임대인)가 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 되는 등 임차인과의 임대차계약관계를 승계하는 것이 원칙이다.
그러나, 이때 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 상가건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 임대차계약의 종료를 요구할 수 있으므로 주의를 요한다(대법원 98마100 결정). 즉 임차인에게는 임대인의 변경을 이유로 계약을 해지할 권한이 있는 것이다. 이렇게 되면, 임대차기간이 남아있더라도 즉시 임대차계약이 종료되고 따라서 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해줘야 한다.
수익형 부동산의 매매 거래가 위축됐다.
지난 몇 년간 부동산이 큰 폭으로 오르면서 주택 보유 여부에 따라 자산 격차가 더 벌어진 것으로 나타났다. 가구별 소득 상·하위 10%의 월평균 총소득 격차는 23배로 자산보유액 기준 상·하위 10%의 격차 5.2배보다 컸다. 우리나라 가구의 총자산 중 90%는 부동산 관련 자산이며, 금융 자산은 10%에 불과했다.
13일 통계청이 발표한 '한국의 사회동향 2022'에 따르면 무주택 임차가구 대비 1주택자 가구의 순자산 격차는 지난 2018년 6.2배에서 2021년 6.6배로 늘어났다. 같은 기간 무주택 임차가구와 다주택자 가구의 순자산 격차는 15.6배에서 19배로 벌어졌다.
◆주택가격 상승…세종 41%·서울 26.1%·대전 21.3% 순
2018년 1월 대비 2021년 1월 주택 매매가격은 지속적으로 상승했다. 매매가격 기준으로 가장 크게 증가한 곳은 세종시로 이 기간 동안 무려 40.1%가 올랐다. 이어 서울 26.1%, 대전 21.3%, 경기 17.8% 순으로 급등했다.
전세가격 변화도 매매가격과 대체적으로 유사한 흐름이다. 매매가격이 크게 상승한 세종(26.9%), 서울(14.7%), 대전(11.9%), 대구(10.3%), 경기(8.1%) 역시 상대적으로 높은 전세가격 상승률을 보였다.
주택가격 변화가 가구의 자산 변동에 미친 영향을 살펴보면 같은 기간 무주택임차가구의 순자산 중윗값은 3390만원에서 4000만원으로 610만원 증가했다.
1주택 자가 가구는 2억1000만원에서 2억6500만원으로 5500만원 늘었고, 다주택 자가 가구는 5억3000만원에서 7억6000만원으로 2억3,000만원이나 증가했다.
순자산 규모는 무주택임차가구 대비 1주택 가구는 6.2배에서 6.6배로, 다주택 가구는 15.6배에서 19.0배로 증가해 격차가 더 벌어졌다.
◆주택 보유여부 및 지역간 격차…서울 9.5배·지방 6.4배
주택을 1채라도 가진 가구와 그렇지 못한 가구의 자산 격차가 10배 수준까지 벌어진 것으로 나타났다. 지난 2018년 대비 2021년 기준 순자산 규모의 변화 흐름을 보면 주택 유무에 따른 자산 격차는 지역에 따라 더 벌어졌다.
서울의 경우 무주택 가구에 비해 1주택 가구는 6.5배에서 9.5배로, 다주택 가구와는 16.0배에서 20.7배로 격차가 더 커졌다.
서울 이외 수도권은 무주택 가구에 비해 1주택 가구는 6.7배에서 8.5배로, 다주택 가구와는 15.6배에서 18.4배로 서울보다는 격차가 다소 줄었다.
광역시를 제외한 지방에서는 무주택 가구에 비해 1주택 가구는 5.6배에서 6.4배로 격차 폭이 줄었지만 다주택 가구와는 12.7배에서 20.2배로 격차가 큰 폭으로 벌어졌다.
김준형 명지대 교수는 "대부분의 지역이 주택가격 급등을 경험한 2018년과 2021년 사이 무주택 가구와 자가 가구 간의 자산 격차가 벌어졌음을 확인할 수 있다"고 했다. 이는 지난 18년도부터 집값이 오르기 시작하면서 격차는 점점 벌어지다가 21년도 더욱 가파르게 오르면서 자산 격차가 심화된 것이란 설명이다.
풍부한 시중 유동성과 주택 규제 강화로 반사이익을 누리며 거래가 활발했던 2021년과 달리, 올해는 사회적 거리두기가 전면 해제됨에도 불구하고 고금리와 커지는 실물경기 침체 우려가 투자 심리에 악영향을 미치는 분위기다.
부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2022년 1~10월까지 전국의 상업 · 업무용 부동산 거래건수는 총 6만1,577건(△수도권 3만1,956건 △지방 2만9,621건)으로 전년 동기 8만3,230건(△수도권 4만5,636건 △지방 3만7,594건)에 비해 26% 감소했다.
사회적 거리두기가 전면 해제된 4월 거래량이 8,327건으로 정점을 상가임대찍은 후, 감소세로 돌아선 가운데 10월 거래는 올 들어 가장 낮은 수준인 3,968건을 기록했다. 대출 비중이 높은 수익형 부동산 투자 특성상, 가파른 금리 인상으로 금융비용 부담이 가중되면서 거래 감소에 영향을 미친 것으로 분석된다.
◇고금리 시대… 수익형 부동산 시장도 비교적 저렴한 매물 거래 선호=고금리로 수요자들의 가격 민감도가 커진 올해 수익형 부동산 시장에서는 집합건물과 1억원 이하 부동산의 거래비중이 높아졌다. 집합건물은 1동의 건물에서 구조상 독립되고 각각 구분 등기된 건물을 뜻한다. 주상복합상가, 근린상가, 오피스텔상가 등이 이 범주에 속하며 1동 전체가 하나의 소유권으로 성립된 일반건물에 비해 매매가격이 저렴한 편이다.
2022년 1~10월까지 전국에서 거래된 상업 · 업무용 부동산 중 집합건물의 비중을 살펴보면 △전국 73.7%(4만5,376건) △수도권 78.9%(2만5,219건) △지방 68.0%(2만157건)으로 조사됐다. 일반건물 보다 2배 이상 높은 수준이며, 2021년 같은 기간의 집합건물 거래비중 △전국 71.6%(5만9,604건) △수도권 76.8%(3만5,064건) △지방 65.3%(2만4,540건)에 비해서도 조금씩 확대됐다.
1억원 이하 거래비중도 지난해 보다 높아졌다. 올해 전국에서 거래된 상업 · 업무용 부동산 가운데 1억원 이하의 비중은 26%(1만6,063건)으로 지난해 22%(1만8,537건)에 비해 소폭 높아졌다.
◇가격과 함께 중요해진 공실률, 공급량과 수요 분석 후 투자해야=수익형 부동산 투자 시, 저렴한 가격 이상으로 중요하게 고려할 부분은 ‘공실’이다. 올해 들어 전국의 오피스 및 중대형 상가의 공실률이 낮아진 반면, 소규모 상가는 공실률(2022.1Q 6.4% → 3Q 6.8%)이 높아지고 있어 주의가 요구된다. 내년에도 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 경기 침체와 맞물려 임차인 확보가 어려워질 경우에는 공실 등 수익률 저하 문제가 발생할 수 있다.
상가 이슈는 GTX 이상의 영향을 끼치는 모습이다. 임 씨는 "재건축 투자자들은 상가에 대해 항상 질문한다. 아직 진전이 없다고 하면 매수 의사를 접는다"고 했다.
은마아파트 단지 은마상가는 매우 큰 상가로 소유주만 380여 명에 달한다. 재건축조합을 설립하려면 아파트 소유주 75% 및 상가 소유주 50% 이상으로부터 동의를 얻어야 한다.
최정희 은마 재건축추진위원장은 "내년 3월까지 동의율을 채워 조합설립인가를 추진할 계획"이라고 밝혔지만, 쉽지 않다는 게 일반적인 관측이다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "요새 상가 소유주들이 자신들에게도 아파트 한 채씩 달라고 하는 경우가 많다. 재건축 사업장에서 상가 이슈는 종종 발목을 잡는다"고 지적했다.
은마아파트 상가 이슈는 더 민감하다. 은마아파트는 28개 동 4424가구에서 최고 35층 33개 동 5778가구로 재건축되는데, 이 중 일반분양은 676가구에 불과하다. 상가 소유주 380여 명에게 아파트 한 채씩 나눠주면 일반분양 물량이 반토막난다. 그만큼 아파트 주민들 부담이 커지니 쉽게 동의해줄 리가 없다.
상가 소유주들은 아쉬울 것 없다는 자세다. 은마상가 지하에서 떡집을 경영하는 이 모(52·남) 씨는 "은마상가는 장사가 매우 잘되는데, 재건축하면 몇 년 간 장사를 못한다. 충분한 보상을 약속하기 전에는 재건축에 동의할 까닭이 없다"고 강조했다.
한문도 연세대학교 금융부동산학과 교수는 "은마상가 이슈는 쉽게 해결될 문제가 아니다. 앞으로 갈 길이 멀다는 걸 알 만한 사람은 다 안다"고 지적했다. 상가 이슈 탓에 재건축 투자자들이 나서지 않는다는 설명이다.
김 소장은 "상가 이슈가 은마아파트 재건축의 큰 걸림돌이 될 것"이라고 내다봤다. 부동산업계 관계자는 "상가 이슈 하나로 10년 이상 끌 수도 있다"고 예상했다.
은마아파트 주민들 사이에서는 벌써부터 "상가를 떼놓고 아파트만 따로 재건축해야 하는 것 아니냐"는 이야기까지 나온다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "상가도 노후화된 터라 되도록 같이 재건축하는 게 좋다"면서도 "아파트만 재건축하는 걸로 추진될 수도 있다"고 전망했다.
김 소장도 "상가 소유주들 요구를 받아들이기 힘들 때는 상가를 떼놓고 아파트만 따로 재건축할 수 있다. 이미 그런 케이스들이 여럿"이라고 했다.
19년 만에 마침내 서울시 재건축 심의를 통과했음에도 서울 대치동 아파트 매매는 썰렁하기만 하다. '재건축 바람'만 불어도 집값이 오르고 거래가 활성화되는, 일반적인 현상과는 거리가 멀다.
재건축 심의를 통과한 지난 10월 19일부터 이달 5일까지 국토교통부에 신고된 은마아파트 매매건수는 단 4건에 불과하다. 심의 통과 전과 비슷한 수준이다.
가격 흐름도 좋지 않다. 실거래가 하락세가 지속되고 있으며, 최근 실거래가보다 매도호가 더 낮은 매물도 여럿 나왔다.
대치동 공인중개사 임 모(50·남) 씨는 "심의 통과 전이나 후나 매수 문의는 거의 없다. 집주인들만 종종 연락해 집값을 얼마나 더 낮춰야 팔릴 듯 하냐고 물어볼 뿐"이라고 말했다. 고금리, '집값 고점론' 등으로 주택 수요가 증발한 게 주요 원인으로 꼽힌다.
설상가상으로 'GTX', '상가 이슈' 등도 재건축 걸림돌로 작용하고 있다. 경기도 수원과 양주를 연결하는 GTX-C 노선은 삼성역∼양재역 구간에서 은마아파트 지하 50m를 관통한다. 재건축 추진위를 비롯해 일부 주민들은 집값에 부정적인 영향을 끼칠 것 등을 염려해 반발하고 있다. 하지만 정부는 안전에 문제가 없다며 노선 변경에는 난색을 표한다.
한편 고발인 A 씨는 "은행 측의 분양금액을 상회하는 초과 대출로상가매매 인해 배임행위가 이뤄진 목적물의 소유권 이전 등이 이뤄졌고 일반적으로 신규 상가 대출 시 감정가와 분양가 중 낮은 금액을 기준으로 대출 요율이 진행되는 것이 일반적이다"라며 은행 측의 답변에 의구심을 제기하고 있다.
이어 하나저축은행 측의 답변을 보면 "차주사가 내부거래를 통해 낮은 가격으로 배우자에게 분양가의 절반 정도의 가격으로 매매한 행위를 은행 측에서 입증해준 것을 보면 이는 배임행위가 드러난 것이 아니겠냐"며 배임행위 입증을 하나저축은행에서 해 준 것이나 마찬가지다"라고 말했다.
본보 취재팀은 상호저축은행 감독규정 제39조의 2. 별표5 「비주택관련 담보대출 등에 대한 리스크 관리규정」, 「비주택담보대출에 대한 담보인정비율의 적용」 등 규정 적용의 위배에 대해 금융감독원에 「비주택 대출시 분양가와 감정가 적용」 관련 법적 문의를 한 상태로 금융감독원의 해석을 받아 연속 취재해 결과를 보도할 예정이다.
본보가 지난 11월 23일자 '하나저축은행 매매대금 초과하는 과대 대출 의혹 불거져...' 제하의 기사로 보도한 이후 하나저축은행 측에서 대출 관련 사실관계를 회신해왔다.
용인시 수지구 소재 노인복지주택 신축사업인 '수지광교산 아이파크' 근린상가 대출 과정에서 하나저축은행이 분양가를 총액을 상회하는 금액을 담보 대출한 것으로 밝혀진 가운데 하나저축은행 경영전략팀에서 사실관계 여부에 일부 상이함을 알려왔다.
하나저축은행 경영전략팀 관계자는 회신서를 통해 '담보 물건으로 제공된 수지광교산 아이파크 상가 22호실이 아니고 19호실'이라 밝히고 당시 '매매금액은 23억 원이 아니고 26.1억 원이다'고 밝혔다.
또한 '대출금 25.8억 원은 신탁수익 설정액이며 실금액은 21.5억 원'이라고 밝히며 '상가거래 사례 및 임대 운영 시 수익가치를 감안하여 산정한 것으로 인정 가능한 금액으로 판단했다'고 명시했다.
이어 기타 의견으로 담보 물건이 감정가 대비 낮은 금액으로 매입한 사유로 '차주사의 대표이사 배우자가 본건 시행사의 임원으로 등재되어 있어 시행 이익 배분 차원에서 낮은 가격으로 계약함'이라고 밝혔다.
고금리 여파에 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 내년 오피스텔과 상업용 건물 기준시가가 6%가량 오른다. 특히 서울 지역 상가는 9.64%나 치솟아 2008년 이후 14년 만에 가장 큰 폭으로 상승하면서 소유자들의 세금 부담도 늘어날 것으로 예상된다.
국세청은 18일 이 같은 내용을 담은 2023년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가를 발표했다. 고시 대상은 수도권과 대전·광주·대구·부산·울산·세종시 소재 오피스텔 및 상업용 건물이다. 각각 100호 이상 또는 면적 3000㎡ 이상 건물로 내년에는 전국 216만2068호가 해당된다.
올해 14년 만에 최고치인 8.06% 올랐던 전국 오피스텔 기준시가는 내년 6.24% 상승하며 오름폭이 줄었다. 지역별로는 서울(7.31%)이 가장 많이 올라 2019년(7.52%) 이후 가장 높았다. 경기(7.21%), 대전(5.08%) 등도 높은 상승률을 나타냈다. 부동산 가격이 전반적으로 하락세인 대구(-1.56%)와 공급이 많은 세종(-1.33%)은 기준시가가 내려갔다.
전국 상가 기준시가는 내년에 6.33% 오르며 올해(5.34%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 서울이 9.64% 오르며 2008년 1월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 경기(5.1%), 부산(3.89%), 인천(2.39%) 등이 상승률이 높았고 세종(-3.51%)은 기준시가가 떨어졌다. 국세청 관계자는 "코로나19 사회적 거리 두기 해제에 따른 상권 활성화로 강남 등 주요 지역을 중심으로 상가 투자 수요가 늘고 분양가가 오른 영향"이라고 설명했다.
금리 급등으로 대출 이자 부담이 커지면서 서울 아파트 시장에서 월세 비중이 커지고 있다. 지난 11일 서울부동산정보광장에 따르면 12월 현재까지 서울 아파트 월세 거래량은 총 8만6889건으로 전체 전월세펜션매매거래량(20만8315건)의 41.7%를 차지했다. 2010년 관련 통계 공개 이래 가장 높은 비중이다.
헬리오시티의 올해 전월세 계약 1061건 중 월세 거래는 636건(59.9%)이다. 10건 중 6건꼴로 월세 거래였던 셈이다. 이 단지에서 월세 거래량이 전세 거래를 역전한 것은 2018년 입주 이후 처음이다.
단지내 한 공인중개사는 "금리 인상으로 은행 대출 이자를 갚는 것보다 월세가 유리하다 보니 세입자들이 월세를 더 많이 찾는다"라고 전했다.
헬리오시티 상가내 위치한 공인중개업소들이 내건 가격알림판에는 전세 호가를 적게는 수천만원에서 많게는 수억원가량 낮추는 상황이 반복되고 있다. 몇몇 매물에선 가격을 2~3번씩 내려 잡은 흔적도 쉽게 찾을 수 있다.
네이버부동산에 등록된 헬리오시티 확인매물(집주인 거래 의사를 확인 후 등록)만 이날(12일) 기준 전세 1830건이다. 인근 공인중개사에 의하면 "현재 전세 매물이 쌓이고 있는 점을 감안하면, 이 단지 전세가는 더 떨어질 가능성이 높다"고 전망했다.
부동산 시장의 침체기가 이어지면서 서울 주요 아파트 대단지의 전세 매물 가격이 급격히 하락하고 있다.
12일 서울 송파구 헬리오시티에 상가에 위치한 공인중개업소 등에 따르면 국민 평형인 전용 84㎡ 전세 매물이 최근 7억원대까지 떨어졌다.
올해 초 12억원 중후반대에 거래됐던 관련 전세 매물은 가격이 급락하면서 지난달에는 거의 절반 수준인 6억9000만원에 계약되기도 했다.
이 단지는 현재 전세 매물이 쏟아지고 있다. 국민 평형 전용 84㎡ 전세 매물은 100여개가 넘게 쌓여있다.
“요새는 식당 앞마다 젊은 사람들이 줄을 서요. 상가 매물은 없다고 보면 되고, 2층에도 디자이너 브랜드나 작업실 같은 공간들로 계약되고 있어요. 특히 권리금이 최근 많이 뛰어 2, 3층도 6000만원까지 올랐어요.” (신당동 A 공인중개소 대표)
지난 27일 찾은 서울 중구 신당동. 신당역 1번 출구 앞부터 서울중앙시장까지 골목은 가게마다 젊은 사람들이 들어차 앉을 자리가 없었다. 오래된 쌀가게, 곡식가게들이 즐비한 거리 사이사이에 칵테일바, 베이커리, 카페, 식료품점, 소품샵 등 20∙30대가 좋아할만한 공간들이 눈에 띄었다.
젊은 유동 인구가 늘면서 신당동에는 ‘힙지로(힙하다+을지로)’와 같은 ‘힙당동’, ‘핫신당’이라는 별명이 붙었다. 과거 유명했던 떡볶이 골목에서 벗어나 일부러 찾는 지역으로 변모한 것이다.
다만 상업용 부동산 업계에서는 매매 가격이 더 오를지는 조금 지켜봐야 한다고 보고 있다. 밸류맵에 따르면 신당동의 단독∙업무상업시설 3.3㎡당 매매가격은 2018년 2600만원에서 2021년 6100만원까지 상승했다. 그러나 올해는 5560만원 수준으로 내려앉은 상황이다. ‘힙당동’ 메인 거리는 행정구역상 흥인동과 황학동으로 구분되는데, 황학동은 2020년 5270만원에서 2022년 7265만원까지 올랐지만, 거래 건수 자체가 지난해와 올해 10월까지 각각 17건씩으로 많지 않다.
태평씨는 10년 전 상가주택을 취득해 현재까지 보유 중이다. 해당 건물은 지하 1층, 지상 4층짜리 건물로 1층과 지하는 근린생활시설, 2층부터 4층까진 주택이며 4층에는 태평씨 가족이 거주하고 있다. 최근 가족들이 이사 가기를 원해 건물을 매물로 내놓았는데 최종 2명의 매수인과 협의하고 있는 상황이다.
인천시가 지하도상가 임차인(시로부터 점포 사용·수익허가를 받은 사람)과 전차인(임차인과 전대 계약한 상인) 보호 대책을 마련했다.
시는 16일 유정복 시장이 지하도상가 대표자들과 간담회를 갖고 임·전차인 보호 방안을 제시했다고 밝혔다.
지난 10월 27일 대법원 확정 판결로 8대 시의회가 개정했던 캠핑장매매 ‘인천 지하도상가 관리운영 조례’가 최종 무효처리됨으로써 인천 지하도상가의 양도·양수(매매) 및 전대(전차)는 위법행위가 된 가운데 시가 행정안전부와 협의를 거쳐 마련한 임·전차인 보호 대책은 ‘임차인과 전차인이 합의(당사자간 의견 교환)해 임차인이 점포에 관한 권리를 포기(허가 반납)하는 경우 전차인에게 수의계약으로 해당 점포의 사용·수익허가를 내준다’는 것이 핵심이다.
또 추가 보호 대책으로 임대차 계약을 하지 못한 전차인이 시가 보유하고 있는 잔여 점포(공실, 현재 61개)의 사용·수익허가를 신청하는 경우 지명경쟁의 방법으로 전차인에게 허가해 주기로 했다.
양도인이 매매계약을 하러 갔더니 양수인으로부터 잔금일전에 주택을 상가로 용도변경해 줄 수 있냐는 요구를 받는 경우가 종종 있다. 양수인 입장에서 주택을 취득하는 경우 다주택자에 대한 취득세 중과세 및 금융권의 주택에 대한 대출제한 문제가 있어 이를 회피하고자 잔금일전에 주택을 상가로 용도변경해 줄 것을 요구하는 것이다.
그렇다면 러한 특약을 맺을 경우 양도인에게 불리한 점은 없는 것일까?
기획재정부는 2022.10.21. 종전의 유권해석을 변경하는 새로운 유권해석(기획재정부재산-1322, 2022.10.21.)을 발표했는데 이 중요한 사항을 많은 사람들이 아직 모르고 있어 걱정이 된다.
이하에서는 비과세, 다주택중과, 장기보유특별공제로 나누어 변경된 내용을 살펴보고자 한다.
1. 1주택자가 매매특약에 의해 잔금일전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 비과세 여부
주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 비과세 대상인 주택을 양도한 것일까? 아니면 상가를 양도한 것일까? 종전 유권해석에서는 매매계약일을 기준으로 판단하여 주택을 양도한 것으로 보아 비과세 했다.
그러나 변경된 유권해석에서는 양도일(잔금청산일) 기준으로 상가를 양도한 것으로 보아 비과세가 되지 않는다. 결국 1세대 1주택자인 양도인에게는 종전 유권해석에 비해 불리하게 변경된 것이다.
1) 2022.10.21전 매매계약 체결분 비과세 여부(종전 유권해석 적용)
양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 “매매계약일 현재를 기준”하여 비과세를 판정하였다(서일 46014-10888, 2003.7.4.).
따라서 잔금일에는 상가이지만 매매계약 당시 주택이 현존했으므로 계약 당시 현황으로 판단하여 주택을 양도한 것으로 보아 양도인에게 1세대 1주택 비과세를 해주었다. 이때 보유기간 계산은 취득일부터 양도 계약일까지로 계산했다(소기통 89-154...12).
2) 2022.10.21.이후 매매계약 체결분 비과세 여부(변경 유권해석 적용)
변경된 유권해석에서는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 “양도일(잔금청산일) 현재 현황”에 따라 양도물건을 판정하는 것으로 변경되었다(기획재정부재산-1322, 2022.10.21.).
즉, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 매매계약일이 아닌 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 판단하므로 상가를 양도한 것이 되어 1세대 1주택 비과세가 되지 않는
따라서 1세대 1주택 비과세를 받으려는 양도인은 2022.10.21.이후 매매계약을 체결분부터 주택에 대한 매매계약을 체결하고 잔금전 상가로 용도변경하는 특약조건을 맺으면 절대 안된다.
2. 다주택자가 매매특약에 의해 잔금일전에 상가로 용도변경한 경우 다주택 중과 여부
주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도소득세 다주택중과에 있어서 종전 유권해석 및 조세심판원 결정례에서는 계약 당시를 기준으로 다주택 중과된다고 보았으나 변경된 유권해석에서는 양도 당시 현황대로 다주택 중과를 판단하므로 양도일에는 상가이므로 다주택 중과되지 않는다. 즉, 다주택자인 양도인에게는 종전 유권해석에 비해 유리하게 변경된 것이다.
1) 2022.10.20.이전 매매계약 체결분 중과여부(종전 유권해석 적용)
1세대 2주택상 중과 규정을 적용함에 있어 주택수의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 용도변경한 경우에는 “매매계약일 현재”를 기준으로 판단하였다.
조세심판원에서도 매매계약서 특약 내용대로 잔금청산 이전에 양수인의 책임하에 주택부분을 상가로 용도변경한 것으로 나타나므로 양도일 현재 상가이나 계약일 현재를 기준으로 주택이므로 다주택중과 된다고 보았다(조심 2022부148, 2022.4.4.).
2) 2022.10.21이후 매매계약 체결분 중과여부(변경 유권해석 적용)
현재 15개 지하도상가 3,474개 점포 중 공실은 61개(주안시민 27, 주안역 14, 석바위 6, 부평시장 6, 동인천 3, 중앙로 2, 인현 2, 배다리 1)다.
시는 이처럼 전차인이 수의계약이나 지명경쟁계약으로 상가직거래지하도상가 점포의 사용·수익허가를 받는 경우 기간은 5년으로 하고 1회 연장 가능토록 해 최대 10년 영업을 보장키로 했다.
단, 그 기간은 관리수탁자(상가법인)가 허가받은 잔여기간을 넘지 못하고 지난 2월 14일까지 관리수탁자로부터 승인받은 전차인만 대상이 된다.
시는 임·전차인이 합의할 시간을 주기 위해 내년 6월 30일까지 숙려기간을 운영하고 7월 1일부터 전대를 유지하는 지하도상가 점포의 사용허가 취소 및 계약 해지 등 행정처분을 개시할 계획이다.
이에 앞서 시는 이러한 임·전차인 보호 대책을 반영한 ‘인천시 지하도상가 관리 운영 조례’ 개정안을 3월 중 열리는 시의회에 상정할 예정이다.
인천 지하도상가 문제는 2019년 감사원의 특정감사에서 2002년 제정한 조례가 ‘공유재산 및 물품관리법’을 위반한 불법이라는 지적과 함께 ‘법령상 개선요구’ 처분을 받으면서 시작됐다.
위법 지적을 받은 부분은 ▲공공기관(인천시설공단) 위탁관리를 벗어난 상가운영법인 등 민간에 재위탁 허용 ▲전매(양도·양수) 및 전대(재임대) 허용 ▲민간에 대한 시설 개보수 승인 및 투입 비용에 따른 무상사용 허용 등으로 법을 위반한 것은 물론 점포 임차인들이 전매·전대 등을 통해 엄청난 규모의 부당이득을 취하고 있다는 것이 감사원의 결론이었다.
이에 따라 시는 2019년 말 ▲민간 재위탁 금지 ▲전매 및 전대 금지 ▲민간에 대한 개보수 허용 금지를 담고 부칙을 통해 ▲전매 및 전대 금지 2년 유예 ▲개정조례 시행일 기준 계약기간이 5년 미만일 경우 5년 연장 ▲남은 계약기간이 5년 이상일 경우 그대로 인정 등의 상인 피해 최소화 대책을 제시한 조례 개정안을 시의회에 상정했다.
그러나 시의회가 집단행동에 나선 지하도상가 임차인과 상인들을 의식해 전매 및 전대 금지 5년 유예, 남은 계약기간이 10년 미만일 경우 10년 연장으로 수정한 조례를 통과시키는 등 2차례 조례개정안을 수정하자 시와 행안부가 대법원에 조례 무효 소송을 제기해 결국 시와 행안부가 승소했다.
유정복 시장 취임 이후 시가 행안부와 협의해 지하도상가 임·전차인 보호 대책을 마련한 가운데 이것으로 지하도상가 사태가 일단락될 것인지 주목된다.
그런데 그중 매수가격을 더 많이 제시한 매수인이 계약 시 특약으로 잔금 전에 주택 용도를 근린생활시설로 전부 변경해주기를 원하고 있어 고민 중이다. 해당 조건이 세금과도 무관하지는 않을 듯하고 세금부담도 궁금했던 그는 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.
- 상가 겸용 주택 매매 시 주택 부분 면적이 상가보다 큰 경우 전체를 주택으로 본다고 알고 있습니다. 10년 이상 보유하고 거주하던 다가 주택을 처분할 때 일부 면적이 상가라 하더라도 전체를 주택으로 보고 1가구 1주택 등을 고려해 양도소득세를 판단하면 되는 건지요.
“2022년 1월부터 상가주택 양도 시 전체 거래가액이 9억원을 초과한다면 주택 부분의 면적이 상가 부분의 면적보다 클지라도 각각 구분해 양도소득세를 판단하는 것으로 세법이 개정되었습니다. 하여 해당 상가주택의 경우 주택으로 사용된 면적과 부수 토지에 대해서는 1가구 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하고 주택 외 부분은 별도의 양도차익과 장기보유특별공제를 적용해야 합니다. 즉 건물 전체가 1가구 1주택 대상이 되지는 않는 것입니다.”
- 매매대금은 어떻게 상가와 주택분으로 구분이 가능한지요.
“상가주택의 거래대금은 대부분 상가와 주택에 대한 구분이 명확하지 않습니다. 이때 양도차익을 각각 계산하기 위해선 상가와 주택 각각의 기준시가를 기준으로 안분하게 됩니다. 상가의 경우 대부분 기준시가가 고시돼 있지 않고, 주택은 고시돼 있으나 주택 부수 토지가를 포함하고 있으므로 각각 별도로 기준시가를 파악해 안분해야 합니다.”
- 매매 특약으로 계약 이후 잔금 전까지 주택을 상가로 용도 변경하기로 하는 경우 세금에 어떤 영향이 있을까요.
“2022년 10월21일 이후 매매계약 체결분부터 계약일과 잔금 사이에 매매 특약 등으로 용도 변경이 이루어지는 경우 잔금일 시점의 현황에 따라 양도물건을 판정한다는 것이 최근 기획재정부의 입장입니다.
하여 만약 계약 시점에는 주택이었으나 상가로 용도 변경한 후 잔금을 청산하는 경우 해당 부동산은 전체가 상가의 양도로 간주되는 것입니다.
상가로 간주하는 경우 주택의 양도는 없는 것이 되므로 주택으로 사용됐던 부분조차 1가구 1주택 비과세는 적용받지 못할 것으로 판단됩니다. 장기보유특별공제 또한 일반 건물의 공제율인 1년마다 2%포인트씩만 적용되어 10년 보유 시 총 20%의 장기보유공제만 가능하게 됩니다. 그동안은 매매계약 시 특약으로 주택의 용도가 변경된 경우 잔금 시점에 비록 상가일지라도 주택으로 인정해주는 상황과, 다주택자의 주택 양도 시 계약 이후 잔금 시점에 상가로 용도를 변경하면 주택이 아닌 상가의 양도로 보아 다주택 중과가 배제되는 상황이 상충했습니다. 기재부의 입장 표명은 이러한 혼란을 정리하려는 조치로 판단됩니다.”
최근 수치를 보면 조금씩 오르고는 있다. 심세정 베이커리 카페 근처 1층 건물은 지난 8월 대지면적 43.3㎡가 14억원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억원 수준이다. 지난 4월 바로 인근 건물은 대지면적 50.6㎡가 14억5000만원에 거래됐는데, 3.3㎡당 9500만원 이었다. 옆 건물 역시 4월에 3.3㎡당 9600만원 수준으로 대지면적 148.9㎡이 43억6000만원 상당으로 거래됐다.
다만 신당동 일대가 성수동 같이 서울의 메인 상권으로 자리잡기 위해서는 골목이 더 확장돼야한다는 의견도 있다. 현재는 심세정 베이커리부터 서울중앙시장 입구까지 220m 남짓 되는 골목이 가장 주된 상권이다. 안쪽으로는 가구거리가 넓게 조성돼 있는데, 메인 거리가 짧고 좁아 가구거리까지 상권이 확장될 지 불투명한 면이 있다.
뿐만 아니라 서울중앙시장과 연계성도 고려해야할 점이다. 서울중앙시장은 현대화가 진행되긴 했지만 아직 재래시장 분위기가 많이 남아있기 때문에 젊은이들을 시장 상권으로까지 연계할 수 있는지 여부도 상권을 단절시키지 않기 위해 중요한 요소다.
이 팀장은 “망원시장처럼 개방감이 있으면서도 시장과 상권이 연계되는 느낌으로 가야 둘 다 성공할 수 있다”며 “시장 분위기를 유지하면서 힙당동 느낌을 살리면 확정성도 생기고 오래 상권을 이어갈 수 있을 것”이라고 말했다.
이창동 밸류맵 팀장은 “아직까지는 ‘힙당동’으로 소문이 난지 얼마 되지 않아 연도별 데이터가 유의미하지 않고, 시장 분들이 보수적이다보니 매매가 쉽지 않다는 이야기도 있다”면서 “요즘 젊은 세대는 간판이 없어도 공간을 찾아가기 때문에 개발 가능성은 커보인다”고 말했다.
기존에 있던 낡은 공장 골조를 그대로 유지한 채 인테리어를 바꿔 유명해진 성수동이나 을지로처럼 신당동 가게들도 ‘요즘 감성’을 표방하고 있다. 신당동 골목의 대표적인 베이커리 카페인 ‘심세정’은 쌀 보관 창고로 사용되던 건물을 리모델링해 카페로 만들었다.
바로 앞 ‘모구모구과자점’ 역시 오래된 기와 건물에 내부와 가게 앞만 리모델링해 운영하고 있는 모습이었다. 아기자기한 물품과 외국 식재료 등을 파는 소품샵 ‘핍스마트’, ‘세실앤세드릭’ 등도 바로 옆 쌀가게와 나란히 자리잡았다.
부동산 업계에서는 서울중앙시장과 쌀가게 거리 등 이 일대가 을지로나 성수동 등에 버금가는 상권으로 성장할 수도 있다고 평가하고 있다. 특히 1층 상가 대부분이 도매상가, 쌀가게, 창고 등이라 규모가 크고 층고가 높아 임차인들이 들어오기 편리한 공간이 많다.
대규모 아파트 단지와 오피스텔이 근처에 있어 배후 수요가 탄탄하고 떡볶이 등 상권을 대표하는 가게로 찾아오는 수요가 여전하다는 것도 장점이다. 교통이 편리해 유동인구 유입이 쉽기도 하다.
현지 공인중개업소에 따르면 젊은이들이 몰려오는 곳으로 소문이 나면서 최근 들어 임대차 문의도 꾸준히 들어오고 있다고 한다. 허름한 건물들이지만, 서울 중심에 있다는 장점을 살려내면 충분히 승산이 있다고 판단한 사람들이 많은 셈이다. 인근 B 공인중개업소 관계자는 “상가 매물은 없어서 못 보여줄 정도”라고 했다. 다만 월세와 보증금, 특히 권리금이 최근 많이 오르면서 거래 자체가 많지는 않다고 그는 덧붙였다.
인근 C 공인중개소 관계자는 “오늘만 5팀 정도 상가 매물에 대해 물어보고 갔다”면서 “59 ㎡ 정도 되는 상가 시세가 보증금 5000만원에 월세 300만원 정도인데, 권리금만 5000만원이 넘는다”고 말했다. 그러면서 그는 “최근엔 목 좋은 가게를 3.3㎡당 1억5000만원에 매매하겠다는 사람도 있었다”면서 “가구점이나 쌀가게 중에는 기업 수준으로 매출을 내는 곳도 있지만, 적자가 나는 곳도 많아 이 일대가 앞으로 2~3년 안에 완전히 다 바뀔 가능성이 크다”고 덧붙였다.
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Also mention other elements which have to be saved in your mind when enterprise the sale and buy so that i'm permitted to help save on LTCG Tax Do I've the choice of buying specified bonds to save lots of on LTCG Tax if Of course you should point out the identify of your bonds and period and also other restrictions|The conditions "retirement system" and "superannuation" are inclined to make reference to a pension granted on retirement of the individual.[two] Retirement programs may be build by employers, coverage firms, the government, or other establishments like employer associations or trade unions.|Electronic mail Get going In a super commercial real-estate expense circumstance, an Trader buys an investment residence, holds it for a few length of time, and after that sells it for an total more than they paid out.|The double-sided CTA comprises the trustee's administrative rely on partnership Together with the employer to the administration with the believe in property together with the security have faith in relationship among the trustee plus the pension beneficiary, which happens to be geared toward satisfying the corporation pension commitment within the outlined protection conditions. The outsourcing of pension provisions for accounting purposes demands that the have faith in belongings which the trustor contributes into the CTA??depending on the|based on the|according to the|with regards to the|dependant upon the|depending upon the} applicability of German GAAP/HGB or IFRS accounting strategy??meet|satisfy|meet up with|fulfill} the harmony sheet prerequisites as netting include assets (segment 246 (two) sentence 2 HGB) or as netting plan property (IAS 19.eight)... The... believe in belongings contributed for the CTA via the trustor might only be accustomed to fulfill the claims on the beneficiaries.[forty]|?طب? ص?د?? أب?ظب? ??ت?اعد إجراءات أ???ة ??اسبة ??ح?ا?ة ?? ??دا? ا??ع???ات أ? إساءة استخدا??ا أ? ا???ا? بأ? تغ??ر ع???ا. ?تغط? ?ذ? ا?إجراءات ا?بر?ج?ات ا?تجار?ة با?إضا?ة إ?? تأ??? ا?ب??ة ا?تحت?ة ا?ت???ة ??را?بة حر?ة ا?شب?ة? ?ا?تح?? ?? ا??ستخد??? ا??صرح ???? ?تحد?د ا??حا??ات غ?ر ا??صرح ??ا ?تح??? ا??ع???ات أ? تغ??ر?ا أ? ا?تسبب بأ?? ضرر آخر. ا??ص?? إ?? ا?ب?ا?ات/ ا?ج?دة|Commercial usually relates to everything organization or commerce. A commercial is really an ad for a business. Commercial activity is promoting goods or solutions for revenue. There is certainly also commercial buying and selling within the forward and futures marketplaces, commonly accomplished for hedging reasons.|There should also be an obligation for the purchaser to deliver evidence of registration for GST together with an indemnity in favour of the vendor over the closing day. If One more exemption is currently being claimed by either party, that exemption must be documented.|So, based upon the data provided by both of these tables, it is obvious that the vital Consider tax organizing for a commercial residence is just how long commercial real-estate investors strategy to carry the residence.|Consequently if you have a significant amount of money invested in lengthy-term cash belongings, you could possibly be subject matter to an increased tax amount on People gains. |At this time, you?�d have the value of the developing plus all Those people advancements that extra to the basis. Then over the years you would've run the setting up and should have taken a tax reward on the revenue tax return with the creating?�s depreciation.|For belongings held less than a 12 months, the attain is classified as temporary and is particularly taxed as regular money. So, investors can assume to pay for taxes at the rate of their usual income tax bracket.|Provided the possibly superior value of commercial real-estate financial investment, it is vital to refer to which has a certified tax Expert to ensure that you understand each of the tax implications in advance of continuing with a sale.|In the simplest terms, a acquire ??at times generally known as a gain on sale ??will be the difference between the sales price of a residence and its Price tag basis. As an example what both of these terms genuinely signify, an case in point is useful.|Excellent news for customers, renters, and sellers: there?�s no must waste your money and time contacting your neighborhood residence agent personally, meroproperty.com arranges the platform to enlist the residence on the internet and watch them wherever, at any time. The real estate property business enterprise in Nepal is no much more restricted to physical spot, with the rise in technological works by using, small business related to real-estate in Nepal has penetrated the net arena.|A hard cash balance system is a defined profit program made to appear as though it have been an outlined contribution system. They've got notional balances in hypothetical accounts in which, normally, annually the strategy administrator will contribute an amount of money equivalent to a particular proportion of each participant's income; a 2nd contribution, referred to as interest credit, is built likewise.|That is a model which has created an excessive amount of fascination in Germany, and several significant title employers have presently adopted an identical method of allow unrestricted funding of their occupational pension techniques. Examples involve Shell, Daimler-Chrysler and Hewlett Packard.[39]|?حت?? ا????ع ا?ا??تر??? ?ص?د?? أب? ظب? ??ت?اعد ع?? ر?ابط تص? ا??ستخد??? ب??ا?ع إ??تر???ة أخر?. ?ب?اء? ع???? ?ا ?تح?? ص?د?? أب? ظب? ??ت?اعد أ?ة ?سؤ???ة بخص?ص ?حت?? ?إجراءات ا?خص?ص?ة ا??تبعة ?? ت?? ا???ا?ع.|The certain revenue comes along with a caveat: If the business?�s portfolio performs poorly or the corporate declares bankruptcy or faces other challenges, Positive aspects might be reduced. On the other hand, Virtually all non-public pensions are insured with the Pension Benefit Guaranty Company, with employers spending frequent rates, so employee pensions are sometimes guarded.|It is best to talk to your tax advisors early on in the process and demand on solicitor?�s approval within your order arrangement. We would be delighted to debate any of these concerns along with you or your customers.|Pension strategies turned preferred in the United States in the course of Earth War II, when wage freezes prohibited outright raises in employees' shell out. The defined reward prepare were the preferred and customary type of retirement program in The usa through the eighties; due to the fact that point, defined contribution programs became the greater popular kind of retirement system in America and all kinds of other western countries.}
Examples of commercial users include things like automobile brands that really need to acquire shipping and delivery of steel or oil refiners that really need to acquire shipping of crude oil to create gasoline. chance zones??and acquire key tax Rewards for doing this.|This economic shock should be to completely improve employer social contribution by For illustration two points. This social contribution is expended by employer as being a share of mass wages compensated to each employee.|Extensive-expression money gains are always taxed at 0%, fifteen%, or 20 percent, dependant upon your taxable money and marital standing. To have the ability to qualify for your extensive-term funds gains tax level, you need to keep the asset for more than one calendar year.|Defined reward designs are sometimes criticized as getting paternalistic since they enable companies or approach trustees for making decisions about the kind of Advantages and relatives structures and existence of their employees.|All over again, That is a powerful tax incentive for traders w